Россияне — одна из самых больших групп иностранных покупателей недвижимости в Паттайе. Это видно не по статистике, а по улицам: русские школы, клиники, магазины и рестораны тянутся вдоль всего Джомтьена и Пратамнака. Поэтому для покупателя из России вопрос обычно стоит не «смогу ли я здесь жить», а «какой дом выбрать и как провести деньги».

Это руководство отвечает на второй вопрос честно. Мы работаем на рынке Паттайи 20 лет и написали его так, как объясняем клиентам за столом переговоров: с юридическими основаниями, с актуальными на сентябрь 2026 года правилами и без обещаний доходности, которые никто не может гарантировать.

Если вам нужен пошаговый разбор самой сделки — от задатка до регистрации в земельном департаменте — он у нас отдельно: как купить квартиру в Паттайе иностранцу. Эта страница о другом: что именно вы покупаете, чем рискуете и как всё изменилось в 2026 году.

Что изменилось для россиян в сентябре 2026 года

С 15 сентября 2026 года Таиланд сократил безвизовый срок пребывания. Для граждан России он составляет 30 дней вместо прежних 60, с возможностью однократного продления ещё на 30 дней уже на месте, в иммиграционном офисе. Решение опубликовано в Королевской газете Таиланда в конце августа 2026 года и затрагивает граждан десятков стран — это часть кампании против «визаранов», когда люди годами живут в стране на туристических въездах.

Для покупателя недвижимости это важнее, чем кажется. Сама покупка визы не требует — об этом ниже. Но сценарий «куплю квартиру и буду приезжать на полгода без визы» с 15 сентября 2026 года больше не работает. Если вы планируете проводить в Таиланде зиму целиком, визовый вопрос нужно решать отдельно и заранее, а не после сделки.

Второе изменение менее заметное, но для лизхолда — куда более серьёзное. Верховный суд Таиланда в решении по делу № 4655/2566 признал недействительными схемы «30+30+30», то есть договоры аренды с заранее прописанным автоматическим продлением на одинаковых условиях. Разбор этого решения тайскими юридическими фирмами разошёлся в 2025 году, и он меняет то, как следует оценивать любое предложение «аренда на 90 лет». Подробнее — в разделе о лизхолде.

Что иностранец может купить в Таиланде, а что нет

Квартира во фрихолд — полная собственность

Иностранец может владеть квартирой в кондоминиуме на праве полной собственности (freehold), бессрочно, на своё имя, и это самая надёжная форма владения недвижимостью в Таиланде для нерезидента. Право собственности подтверждается чанотом — свидетельством, которое выдаёт земельный департамент, — и наследуется.

Ограничение одно, но жёсткое: закон о кондоминиумах разрешает продать в иностранную собственность не более 49% от общей продаваемой площади здания. Остальные 51% должны оставаться в тайской собственности. Квота считается по каждому зданию отдельно, а не по стране, не по застройщику и не по комплексу.

Лизхолд: 30 лет — и почему «30+30+30» больше не работает

Когда иностранная квота в здании выбрана, ту же квартиру часто предлагают «в аренду на 30 лет с продлением ещё дважды по 30» — суммарно 90 лет. Это была стандартная практика рынка.

Статья 540 Гражданского и торгового кодекса Таиланда устанавливает максимальный срок аренды недвижимости в 30 лет. Кодекс допускает продление, но новый срок тоже не может превышать 30 лет и отсчитывается от даты фактического продления. Верховный суд в деле № 4655/2566 пришёл к выводу, что обещание продлить аренду на тех же условиях, зафиксированное заранее, — это обход тридцатилетнего предела, и такие условия не подлежат принудительному исполнению. Суд отдельно отметил, что за 30 лет стоимость недвижимости меняется непредсказуемо, и фиксировать будущую ставку заранее нельзя.

Практический вывод простой и неприятный: юридически надёжен только первый тридцатилетний срок. Продление возможно, но договариваться о нём придётся по-настоящему, в момент истечения аренды, с тем, кто будет собственником на тот момент. Регистрация договора в земельном департаменте этого не меняет. Это не значит, что лизхолд нельзя брать — это значит, что «90 лет» в рекламе и 30 лет в праве не одно и то же, и цена должна это отражать.

Дом и земля

Землю в собственность иностранец в Таиланде получить не может. Используются две конструкции: долгосрочная аренда земли (те же 30 лет, с теми же оговорками выше) при оформлении строения на своё имя, либо тайская компания, владеющая землёй. Вторая схема распространена, но требует реальной, а не номинальной структуры — использование подставных тайских акционеров исключительно ради обхода запрета незаконно. Мы агенты, а не юристы: перед выбором структуры берите независимую тайскую юридическую консультацию, и желательно не ту, которую предложил продавец.

Иностранная квота 49%: что спросить до задатка

Главная ошибка — считать, что раз здание продаёт квартиры иностранцам, значит и ваша будет во фрихолд. Квота может быть исчерпана, и тогда та же самая квартира переходит в разряд лизхолда, что меняет и правовое положение, и справедливую цену.

До внесения любых денег должны быть получены ответы на четыре вопроса:

• Сколько процентов иностранной квоты в этом здании уже использовано на сегодняшний день?
• Эта конкретная квартира сейчас числится в иностранной или тайской квоте?
• Если в тайской — возможен ли перевод, на каких условиях и кто за это платит?
• Есть ли у продавца долги по коммунальным платежам и взносам в фонд здания? Они гасятся до перерегистрации, и юридическое лицо кондоминиума не выдаст справку без этого.

Ответы должны быть письменными и подтверждёнными управляющей компанией здания, а не устными от продавца. Мы проверяем это по каждому объекту до того, как клиент вносит задаток.

Деньги из России: форма FET и главный риск сделки

Это самая сложная часть покупки для российского покупателя, и именно здесь чаще всего срываются сделки.

Для регистрации квартиры в иностранную собственность деньги должны прийти в Таиланд из-за рубежа, в иностранной валюте, и быть конвертированы в баты уже внутри страны. Тайский банк выдаёт по такому поступлению форму FET (Foreign Exchange Transaction, прежнее название — Tor Tor 3), и земельный департамент требует её при переоформлении. Без этого документа квартира не будет зарегистрирована во фрихолд — независимо от того, каким образом деньги фактически оказались в Таиланде. В назначении платежа обычно указывают цель — покупку конкретного объекта.

При этом санкции вывели многие российские банки из SWIFT и корреспондентских отношений, а доступные маршруты платежей меняются. Покупатели пользуются счетами в третьих странах и разными банковскими цепочками, но то, что сработало в прошлом месяце, может не сработать в этом, и зависит от банка, суммы и конкретного маршрута. Любой, кто обещает вам единственный гарантированный способ, гадает.

Что мы советуем на практике: решать вопрос перевода до того, как вы внесёте невозвратный задаток, а не после. Согласуйте маршрут со своим банком и с тайским банком-получателем, убедитесь, что форма FET будет выдана на нужную сумму и на имя покупателя, и только затем фиксируйте сделку. Dynasty Real Estate не выступает платёжным посредником и не принимает средства за клиента — мы работаем с вашим банком и вашим юристом, чтобы документы сошлись к дате регистрации.

Расходы при покупке и содержании

При переоформлении в земельном департаменте возникают следующие платежи. Ставки стандартные, но итоговые суммы считаются от оценочной стоимости объекта по данным департамента, а не от цены в договоре, поэтому точный расчёт делается по конкретной квартире:

• Сбор за переоформление — 2% от оценочной стоимости.
• Специальный business tax — 3,3%, если продавец владеет объектом менее 5 лет. Если более — вместо него гербовый сбор 0,5%.
• Подоходный налог у источника — удерживается с продавца, размер зависит от того, физическое это лицо или компания, и от срока владения.

Распределение этих расходов между покупателем и продавцом — предмет переговоров, а не закона. В Паттайе распространён вариант «пополам», но встречается и «всё на покупателе», особенно у застройщиков на первичном рынке. Это нужно зафиксировать в договоре словами, а не подразумевать.

К регулярным расходам относятся ежемесячный сбор на содержание общей территории (рассчитывается по площади квартиры) и разовый взнос в фонд капитального ремонта при первой покупке у застройщика. Ставки у каждого здания свои, и по старым зданиям с большой территорией и бассейнами они могут быть заметно выше, чем ожидает покупатель, ориентирующийся на цену квартиры.

Отдельная статья — ремонт. Многие вторичные квартиры в Паттайе продаются в состоянии, требующем обновления, и это не всегда минус: торг здесь часто больше стоимости работ. Мы делаем такие проекты сами — см. ремонт недвижимости в Паттайе.

Районы Паттайи: где смотрят российские покупатели

Мы намеренно не приводим здесь цены: они зависят от здания, этажа, вида и состояния сильнее, чем от района, и любая страница с одной цифрой «цена квартиры в Паттайе» вводит в заблуждение. Актуальные предложения — в каталоге недвижимости Паттайи.

• Джомтьен — исторический центр русскоязычной Паттайи. Длинный пляж, самая развитая русская инфраструктура, наибольший выбор кондоминиумов в среднем сегменте. Чаще всего именно здесь начинают поиск.
• Пратамнак — холм между Джомтьеном и центром. Спокойнее, зеленее, много видовых зданий; сюда переезжают те, кто уже пожил в Джомтьене.
• Вонгамат и Наклуа — северная часть, самый премиальный пляжный сегмент города, больше европейских и скандинавских покупателей.
• На-Джомтьен — южнее Джомтьена, вдоль побережья: виллы с бассейнами и новые проекты у моря, для тех, кому нужен дом, а не квартира.

Полный перечень жилых комплексов по районам мы ведём отдельно: жилые комплексы и кондоминиумы Паттайи.

Аренда и доход: что можно и чего нельзя обещать

Сдавать собственную квартиру в аренду законно. Но два ограничения стоит знать до покупки, а не после.

Первое: посуточная сдача (менее 30 дней) требует гостиничной лицензии, которой у обычного кондоминиума нет. Многие здания прямо запрещают краткосрочную аренду правилами, и управляющие компании это контролируют. Второе: гарантированная доходность, которую иногда предлагают застройщики на первичном рынке, — это договорное обязательство конкретной компании, а не свойство недвижимости. Оно стоит ровно столько, сколько стоит эта компания через пять лет, и обычно уже заложено в цену квартиры.

Мы не приводим на этом сайте прогнозов доходности и не подтверждаем чужие. Если вам нужна оценка арендного потенциала конкретного здания, мы дадим фактические данные по текущим ставкам и загрузке в нём, а выводы вы сделаете сами.

Визы и длительное пребывание

Для самой покупки виза не нужна: нет требований к резидентству, нет минимальной суммы инвестиций, нет требования иметь тайскую визу или разрешение на работу. Покупка недвижимости при этом не даёт права на проживание — это разные процедуры, и связывать их не следует.

Если после покупки вы планируете проводить в Таиланде больше 30 дней подряд, нужен отдельный статус. Основные направления, которые рассматривают наши клиенты: туристическая виза, оформленная заранее в консульстве; пенсионная виза для заявителей от 50 лет; долгосрочная виза LTR; программа Thailand Privilege; виза DTV для удалённо работающих. Требования, суммы на счету и сроки по каждой из них меняются, и мы намеренно не приводим здесь цифр, которые устареют. Проверяйте условия на дату подачи в консульстве или у иммиграционного юриста.

Налоги: правило 180 дней

Если вы находитесь в Таиланде 180 дней и более в течение календарного года, вы становитесь налоговым резидентом страны. Это отдельный от визы статус: он возникает по факту количества дней, а не по типу вашего разрешения на пребывание.

С 1 января 2024 года налоговые резиденты Таиланда обязаны декларировать доход из зарубежных источников, ввезённый в Таиланд, независимо от года, в котором этот доход был получен (доход, полученный до 2024 года, под правило не подпадает). Обсуждается смягчение, при котором доход освобождался бы от налога, если ввезён в год получения или в следующий за ним, но по состоянию на дату публикации этой страницы соответствующий акт не принят. Ставки прогрессивные.

Это не налоговая консультация, и наша компания её не оказывает. Но если вы планируете зимовать в Паттайе и одновременно ввозить сюда средства, порядок этих двух действий имеет значение, и обсуждать его нужно с налоговым специалистом до переезда, а не в апреле следующего года.

Пять ошибок, которые мы видим чаще всего

1. Задаток до проверки квоты. Задаток вносится, квота оказывается выбранной, и покупателю предлагают лизхолд по цене фрихолда. Порядок действий должен быть обратным.
2. Деньги «решим потом». Маршрут платежа согласовывают после подписания и внесения невозвратного задатка. Если FET не получен, регистрация во фрихолд невозможна, а задаток уже у продавца.
3. «90 лет» вместо 30. Лизхолд оценивают по рекламному сроку, а не по юридически защищённому. После решения № 4655/2566 это прямой финансовый риск.
4. Юрист от продавца. Юрист, которого рекомендовал продавец или застройщик, представляет не ваш интерес. Независимая проверка стоит малую долю от суммы сделки.
5. Расчёт только по цене квартиры. Не учитываются сборы при переоформлении, долги прежнего собственника, ежемесячные платежи здания и ремонт. Полная стоимость входа регулярно оказывается на 5–10% выше цены в объявлении.

Частые вопросы

Может ли гражданин России купить квартиру в Таиланде?

Да. Гражданин России может владеть квартирой в кондоминиуме на праве полной собственности бессрочно, на своё имя. Ограничений по гражданству в законе о кондоминиумах нет — есть ограничение по доле иностранной собственности в здании (49%) и требование о том, чтобы деньги пришли из-за рубежа в иностранной валюте.

Сколько дней можно находиться в Таиланде без визы в 2026 году?

С 15 сентября 2026 года для граждан России безвизовый срок составляет 30 дней вместо прежних 60, с возможностью однократного продления ещё на 30 дней в иммиграционном офисе. До 14 сентября 2026 года включительно действовал прежний 60-дневный порядок.

Даёт ли покупка недвижимости право на проживание в Таиланде?

Нет. Покупка недвижимости и право на пребывание — не связанные между собой процедуры. Виза не нужна для покупки и не возникает в результате неё.

Что такое иностранная квота 49%?

Не более 49% общей продаваемой площади каждого кондоминиума может находиться в иностранной собственности. Квота считается по каждому зданию отдельно, поэтому наличие свободной квоты нужно проверять по конкретной квартире до внесения задатка.

Действительно ли аренда «30+30+30» даёт 90 лет?

Нет. Статья 540 Гражданского и торгового кодекса ограничивает срок аренды 30 годами, а Верховный суд Таиланда в деле № 4655/2566 признал заранее согласованные автоматические продления на неизменных условиях не подлежащими принудительному исполнению. Юридически надёжен только первый 30-летний срок.

Как перевести деньги из России на покупку квартиры в Таиланде?

Средства должны поступить в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и быть конвертированы в баты в тайском банке, который выдаёт форму FET — её требует земельный департамент при регистрации фрихолда. Конкретные банковские маршруты в условиях санкций меняются и зависят от банка и суммы, поэтому вопрос перевода следует закрыть до внесения невозвратного задатка.

Какие расходы возникают при покупке?

Сбор за переоформление 2% от оценочной стоимости; специальный business tax 3,3% при владении продавцом менее 5 лет либо гербовый сбор 0,5% при владении более 5 лет; подоходный налог у источника с продавца. Распределение между сторонами — предмет договора; в Паттайе часто делят пополам.

Стану ли я налоговым резидентом Таиланда?

Если вы проводите в стране 180 дней и более за календарный год — да, независимо от типа визы. С 2024 года налоговые резиденты декларируют ввезённый в Таиланд зарубежный доход. Это вопрос к налоговому консультанту, и решать его нужно до переезда.

Как мы работаем

Dynasty Real Estate — агентство в Паттайе. Джейсон, владелец компании, работает на рынке недвижимости 20 лет и живёт в Паттайе. Мы показываем объекты, проверяем квоту и документы здания до задатка, объясняем условия договора и сопровождаем регистрацию в земельном департаменте. Мы не являемся юридической или налоговой фирмой и не выступаем платёжным посредником — по этим вопросам мы направляем к независимым специалистам.

Если вы на стадии выбора — начните с каталога объектов или напишите нам, какой бюджет и район рассматриваете, и мы пришлём подборку с честной оценкой состояния каждого объекта.

Материал подготовлен 14 сентября 2026 года. Визовые правила, налоговые нормы и ставки сборов меняются — перед сделкой проверяйте актуальные условия у независимого юриста. English version: Buying Property in Pattaya for Russian Citizens.