Immobilien In Pattaya Kaufen | Guide Für Deutsche Käufer 2026

Deutschsprachige Käufer gehören seit Jahrzehnten zu den festen Größen im Immobilienmarkt von Pattaya – viele als Ruhesitz, andere als Zweitwohnsitz für die Wintermonate mit Vermietung im Rest des Jahres. Rechtlich ist der Kauf unkomplizierter, als die meisten erwarten. Entscheidend sind zwei Punkte: die Ausländerquote im Gebäude und der korrekte Weg des Kaufpreises nach Thailand.

Können Deutsche in Thailand Immobilien kaufen?

Eine Eigentumswohnung (Condominium) ja – im vollen Eigentum (Freehold), auf den eigenen Namen, ohne Visum, ohne Aufenthaltstitel und ohne Mindestinvestition. Grundstücke nein: Ausländer können in Thailand kein Land im Volleigentum halten. Häuser und Pool-Villen werden deshalb entweder über ein langfristiges Pachtrecht am Grundstück (üblich sind 30 Jahre mit vertraglich geregelten Verlängerungsoptionen) bei gleichzeitigem Eigentum am Gebäude erworben, oder über eine thailändische Gesellschaft, die das Grundstück hält.

Die Beschränkung bei Eigentumswohnungen betrifft nicht Sie, sondern das Gebäude: Höchstens 49 % der verkaufbaren Wohnfläche einer Anlage dürfen auf ausländische Eigentümer eingetragen werden, 51 % müssen in thailändischer Hand bleiben. Ob für eine konkrete Wohnung noch Quote frei ist, klären wir vor jeder Anzahlung mit der Hausverwaltung.

Geldtransfer aus Deutschland

Der Ablauf ist unproblematisch, die Formalie aber zwingend: Für die Eintragung als ausländisches Volleigentum muss der Kaufpreis aus dem Ausland in Fremdwährung nach Thailand überwiesen und erst hier in Baht getauscht werden. Die empfangende thailändische Bank stellt daraufhin das Foreign Exchange Transaction Form (FET) aus, das das Landamt bei der Übertragung verlangt.

Praktisch heißt das: in Euro überweisen, nicht in Baht, und die Umrechnung in Thailand vornehmen lassen. Der Verwendungszweck sollte den Immobilienkauf erkennen lassen. Ihre deutsche Bank wird im Rahmen der Geldwäscheprävention Nachweise zur Mittelherkunft verlangen – halten Sie Kaufvertrag und Unterlagen bereit. Bei größeren Beträgen lohnt der Vergleich zwischen Hausbank und spezialisierten Zahlungsdienstleistern; der Wechselkurs macht meist deutlich mehr aus als die Überweisungsgebühr.

Kaufnebenkosten und Übertragungsgebühren

Beim Landamt fallen üblicherweise an: 2 % Übertragungsgebühr auf den amtlichen Schätzwert, dazu je nach Haltedauer des Verkäufers die Specific Business Tax oder Stempelsteuer sowie eine Quellensteuer. Wie Käufer und Verkäufer diese Kosten teilen, ist Verhandlungssache und wird im Kaufvertrag festgehalten – in Pattaya ist 50/50 üblich, manche Angebote sehen ausdrücklich vor, dass der Käufer die Übertragung trägt. Lassen Sie die Aufteilung schriftlich festhalten, bevor Sie sich auf einen Preis einigen.

Laufend zahlen Sie ein monatliches Hausgeld (Common Area Maintenance) nach Wohnfläche sowie in den meisten Anlagen einmalig beim Kauf eine Einlage in den Instandhaltungsfonds (Sinking Fund).

Erforderliche Unterlagen

Reisepass (der Name im Vertrag muss mit Pass und FET übereinstimmen)
FET-Formular der empfangenden thailändischen Bank
Unterzeichneter Kaufvertrag
Bestätigung der Hausverwaltung über Lastenfreiheit und freie Ausländerquote
Eigentumsurkunde des Verkäufers (Chanote)

Ein Visum oder eine Arbeitserlaubnis ist für den Kauf nicht erforderlich. Ein thailändisches Bankkonto ist für laufende Kosten praktisch und mit einem Langzeitvisum deutlich einfacher zu eröffnen.

Aufenthalt: Eigentum ersetzt kein Visum

Immobilieneigentum und Aufenthaltsrecht sind in Thailand vollständig getrennt. Wer dauerhaft bleiben möchte, nutzt in der Regel ein Rentnervisum (ab 50 Jahren, an finanzielle Voraussetzungen geknüpft) oder – bei thailändischem Ehepartner – ein Ehegattenvisum. Die Anforderungen ändern sich; bitte den aktuellen Stand bei der thailändischen Botschaft oder einem Visa-Agenten prüfen.

Steuern

Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne können sowohl in Thailand als auch in Deutschland relevant sein; maßgeblich ist Ihre steuerliche Ansässigkeit. Zwischen Deutschland und Thailand besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, dessen Anwendung im Einzelfall aber steuerlicher Beratung bedarf. Sprechen Sie vor dem Kauf mit Ihrem Steuerberater – insbesondere, wenn vermietet werden soll. Wir sind Makler, keine Steuerberater.

Stadtteile, die deutsche Käufer wählen

Jomtien – flacher Strand, jede Preisklasse, gute Infrastruktur zu Fuß erreichbar; der pragmatische Einstieg und der größte Vermietungsmarkt.
Pratumnak Hill – ruhig und grün, Meerblick vom Hügel, zwischen Jomtien und der Stadt gelegen; beliebt bei Ruheständlern.
Wongamat – nördlicher Strandabschnitt, sauberer und ruhiger, höhere Bauqualität und höhere Preise.
Ost-Pattaya – hier bekommt man für dasselbe Budget ein Haus mit Garten und Pool; ein Auto ist allerdings Voraussetzung.
Pool-Villen in Na Jomtien – größere Grundstücke in Küstennähe für Käufer, die eine Villa statt einer Wohnung suchen.

Kaufen und vermieten

Die Rendite hängt vom Kaufpreis, vom Gebäude und vom Zustand der Wohnung ab – nicht von einer pauschalen Prozentzahl. Für eine konkrete Wohnung rechnen wir das gerne durch. Häufig erzielt eine günstig gekaufte ältere Einheit nach einer fachgerechten Renovierung eine bessere Rendite als ein Neubau zum Einführungspreis.

Häufige Fragen

Können Ausländer in Pattaya eine Eigentumswohnung kaufen?

Ja. Ausländer können eine thailändische Eigentumswohnung im Volleigentum auf den eigenen Namen erwerben, ohne Visum oder Aufenthaltstitel, sofern die Einheit innerhalb der 49-%-Ausländerquote des Gebäudes liegt.

Was ist die Ausländerquote?

Höchstens 49 % der verkaufbaren Wohnfläche einer thailändischen Wohnanlage dürfen auf ausländische Eigentümer eingetragen werden, 51 % müssen in thailändischem Eigentum bleiben. Die Quote gilt je Gebäude und muss vor der Anzahlung für die konkrete Wohnung geprüft werden.

Können Ausländer in Thailand Land kaufen?

Nein. Grundstücke können von Ausländern nicht im Volleigentum gehalten werden. Häuser und Pool-Villen werden über ein langfristiges Pachtrecht am Grundstück bei Eigentum am Gebäude oder über eine thailändische Gesellschaft erworben. Rechtsberatung wird empfohlen.

Wie überweise ich den Kaufpreis aus Deutschland?

Der Betrag muss aus dem Ausland in Fremdwährung nach Thailand überwiesen und erst dort in Baht getauscht werden, damit die thailändische Bank das FET-Formular ausstellen kann, das das Landamt für die Eintragung als ausländisches Volleigentum verlangt. Also in Euro überweisen, nicht in Baht.

Welche Nebenkosten fallen beim Kauf an?

Üblicherweise 2 % Übertragungsgebühr auf den Schätzwert zuzüglich Specific Business Tax oder Stempelsteuer und Quellensteuer je nach Haltedauer des Verkäufers. Die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist Verhandlungssache und steht im Vertrag; in Pattaya ist 50/50 üblich.

Bekomme ich durch den Immobilienkauf ein Visum?

Nein. Eigentum und Aufenthaltsrecht sind getrennt. Für einen dauerhaften Aufenthalt kommen in der Regel das Rentnervisum ab 50 Jahren oder ein Ehegattenvisum in Betracht.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Reisepass, FET-Formular der thailändischen Bank, unterzeichneter Kaufvertrag, Bestätigung der Hausverwaltung über Lastenfreiheit und Quote sowie die Eigentumsurkunde (Chanote) des Verkäufers.

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