Одно из первых правил, с которым нужно разобраться перед покупкой квартиры в Таиланде — это квота на иностранное владение в кондоминиумах. Это правило прямо влияет на то, какой конкретно кондо можно купить в собственность, и его нередко упускают из виду на этапе выбора объекта.

Что такое иностранная квота 49%

Согласно тайскому Закону о кондоминиумах, в каждом отдельном здании кондоминиума иностранцы в совокупности могут владеть на праве полной собственности (фрихолд) не более 49% от общей продаваемой площади здания. Оставшиеся 51% должны принадлежать гражданам Таиланда или тайским компаниям. Это ограничение действует на уровне конкретного здания, а не всего жилого комплекса или застройщика в целом — то есть если комплекс состоит из нескольких корпусов, квота считается отдельно для каждого корпуса.

Важно понимать: квота — это не привилегия для конкретного покупателя, а фиксированный лимит на здание. Если квота уже исчерпана, оформить фрихолд на новую единицу в этом же здании на имя иностранца невозможно, независимо от того, насколько привлекателен объект или готов ли продавец.

Как узнать, свободна ли квота в конкретном доме

Перед внесением задатка за конкретный юнит стоит запросить у застройщика или агентства официальное подтверждение остатка иностранной квоты по зданию. У популярных комплексов — особенно в Джомтьене, Вонгамате и Центральной Паттайе — квота нередко распродаётся ещё на этапе предпродажи, и позднее в этом же здании остаются доступны только объекты на вторичном рынке, которые продают сами иностранные владельцы (то есть покупка происходит “внутри” уже существующей квоты, без расширения общей доли).

Что делать, если квота в желаемом доме исчерпана

Если фрихолд-квота в конкретном здании закрыта, законных вариантов несколько:

• Купить у другого иностранца на вторичном рынке — в этом случае право собственности просто переходит от одного иностранного владельца к другому в рамках уже существующей квоты, новых мест не требуется.
• Рассмотреть долгосрочную аренду (лизхолд) — договор аренды на срок обычно до 30 лет с возможностью продления по договорённости, но без законной гарантии продления.
• Рассмотреть другой комплекс или корпус — часто в том же районе есть здания с ещё свободной квотой.

Мы не рекомендуем схемы с оформлением фрихолда на “номинальных” тайских совладельцев для обхода квоты — такие конструкции законодательно запрещены и создают юридические риски для покупателя.

Квота и дома с земельным участком

Правило 49% касается именно кондоминиумов. Для домов и вилл с земельным участком действуют другие ограничения: иностранцы не могут оформить землю в Таиланде на своё имя напрямую. Рабочие варианты — долгосрочная аренда земли, покупка через тайскую компанию (которая должна быть реально действующим бизнесом) или оформление на тайского супруга/супругу. Из-за этой разницы многие иностранные покупатели, не планирующие вести бизнес в Таиланде, в итоге выбирают именно кондоминиум с фрихолдом — процесс там понятнее, а юридическая структура прозрачнее.

Полное описание процесса покупки — от due diligence до регистрации в земельном департаменте — смотрите в нашем материале «Как купить квартиру в Паттайе иностранцу в 2026 году». Гид по одному из самых популярных у русскоязычных покупателей районов — в статье «Джомтьен: гид по кондоминиумам для покупки».

Частые вопросы

Нужна ли виза или вид на жительство для покупки квартиры в рамках иностранной квоты?
Нет. Владение фрихолд-кондо в рамках квоты не связано с визовым статусом или наличием вида на жительство — это независимые друг от друга процедуры.

Можно ли купить кондо, если квота в здании почти исчерпана?
Да, если остаток квоты покрывает площадь именно вашего юнита. Точный остаток всегда стоит подтверждать у застройщика или агентства официально, а не полагаться на устные заверения.

Что произойдёт, если купить квартиру, а квота окажется превышена по ошибке застройщика?
Земельный департамент не зарегистрирует переход права собственности на иностранное имя сверх установленной квоты. Именно поэтому проверка остатка квоты до внесения задатка — обязательный шаг, а не формальность.

Контакты

Dynasty Real Estate сопровождает русскоязычных покупателей на всех этапах сделки — включая проверку остатка иностранной квоты по конкретному зданию до внесения задатка. По вопросам конкретных объектов свяжитесь с нашей командой напрямую.

Материал носит информационный характер и не является инвестиционной или юридической консультацией. Правила могут меняться — перед сделкой рекомендуется уточнить актуальные условия у юриста или нашего агентства.